Gastos hipotecarios Sentencia 16 de julio de 2020

En el presente post analizamos Gastos hipotecarios Sentencia de 16 de julio de 2020. El día 16 de julio de 2020 hemos conocido la nueva sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, por el cual debe modificar nuestro Tribunal Supremo la jurisprudencia que había mantenido sobre los gastos hipotecarios.

Contratos hipotecarios

En las hipotecas, antes del año 2013, se establecía una cláusula general por la que el prestatario, "aceptaba" correr con todos los gastos de notaría, gestoría, tasación de la vivienda y la inscripción en el registro de la propiedad. Dicha cláusula general es una condición general del contrato, el cual, para que tenga validez debe ser

¿Quién puede reclamar los gastos hipotecarios?

El artículo 3 Real Decreto Legislativo 1/2007 (en adelante TRLGDCU) establece que puede reclamar cualquier consumidor o usuario. Además de lo anterior, el artículo 2.b) de la Directiva 93/13/CEE del Consejo establece también el concepto de consumidores, como persona física que actúa en un ámbito ajeno a su actividad empresarial o profesional, tiene la condición de consumidor. Según dispone el art.89.3TRLGDCU establece que son cláusulas abusivas las impongan al consumidor los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario sin una negociación previa. La cláusula produce un desequilibrio importante en contra del consumidor, que como ha señalado la referida STJUE 16 enero 2014 deriva de que se le imponga en exclusiva una obligación económica adicional no prevista por la ley Es más, en dicha cláusula que añadía el banco no establecía el precio que tenía que soportar el cliente, es decir, el consumidor, siempre se enteraba después de la firma de la hipoteca.

¿Qué controles debe superar la cláusula de gastos hipotecarios?

Según el art.80TRLGDCU debe superar un triple control si nos encontramos ante condiciones generales de la contratación como son el de incorporación, transparencia y contenido. Las entidades financieras hacen contratos de adhesión redactado el contrato previa y unilateralmente. Dichas cláusulas no han sido sus negociadas individualmente con cada cliente. Según lo anterior, el cliente no ha tenido la posibilidad real de influir en el contenido del contrato.

¿Qué es el control de incorporación?

Son las consecuencias jurídicas que, de acuerdo con el producto o servicio ofertado, resulten a su cargo, tanto respecto de la onerosidad o sacrificio patrimonial que realmente supone para el consumidor el contrato celebrado, como de la posición jurídica que realmente asumen en los aspectos básicos que se deriven del objeto y de la ejecución del contrato. STS 8/9/14.

¿Qué es el control de transparencia?

El control de transparencia responde a un previo y especial deber contractual del predisponente que debe quedar plasmado en la comprensibilidad real de los aspectos básicos del contrato que reglamenten las condiciones generales STS 8/9/14.

¿Qué es el control de contenido?

El banco tiene que suministrar al consumidor la información clara objeto del contrato principal que incida en el contenido del pago de la obligación. Es decir, tiene el consumidor tener un conocimiento real y completo de como incide dichas cláusulas en el contrato.

Gastos hipotecarios Sentencia 16 de julio de 2020 ¿qué gastos puedo reclamar?

El art.83TRLGDCU establece que “las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas. Anteriormente nuestro TS establecía que debía ponderarse la imputación de los gastos. El TJUE establece que las cláusulas tienen que ser consideras nulas y por no puestas. Las entidades financieras tienen que abonar todos los gastos. Las cláusulas impuestas al consumidor no pueden ser moderadas por los tribunales nacionales. Las entidades tienen que restituir las situaciones de abusos a los consumidores y no pueden ponderar dicha situación.

¿Puedo reclamar la comisión de apertura?

En cualquier caso, un órgano jurisdiccional de un Estado miembro está obligado a controlar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual referida al objeto principal del contrato, aunque la Directiva haya sido o no transpuesto al ordenamiento jurídico de ese Estado. Una cláusula de un contrato de préstamo celebrado entre un consumidor y una entidad financiera que impone al consumidor el pago de una comisión de apertura puede causar en detrimento del consumidor.

¿Se pueden reclamar los gastos de cancelación?

A la vista de la STJUE C-224/19 y C-259/19 debemos decir que si, se pueden reclamar dichos gastos de cancelación el 100% de gastos de notaría y el 100% de gastos de registro. En La Sentencia de la Audiencia Provincial de las Palmas, sección 4ª, el día 21 de julio aplica el criterio del TJUE.     En NovaLey Abogados estamos también a la espera de importantes Sentencias del Tribunal Supremo como la que se producirá sobre el IRPH el 30 de septiembre para la reclamación a nuestros clientes. ¡No dudes en ponerte en contacto con nosotros!

Pedro Giménez Romero

Abogado y CEO de NovaLey Abogados