Desahucio del inquilino por falta de pago

En NovaLey Abogados hemos visto como ha subido la litigiosidad del desahucio del inquilino por falta de pago, en el presente post analizaremos de manera práctica dicho procedimiento.

¿Quién tiene legitimación para iniciar el procedimiento?

Tiene legitimación activa para iniciar el procedimiento de desahucio por precario el propietario o el arrendador que haya firmado el contrato de arrendamiento, según el artículo 1257 CC, o la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de fecha 2 de julio de 2013.

¿Cuántas rentas impagadas se pueden reclamar?

Según el artículo 1.966 apartado 2ºCC prescriben las rentas pasados 5 años desde que se devengó dicha renta. El arrendador puede interrumpir dicho plazo de 5 años mediante la notificación fehaciente (burofax) del arrendador al arrendatario del incumplimiento de la obligación.

El inquilino no ha abonado las mensualidades ¿puedo reclamarlas y desahuciarlo en el mismo procedimiento?

Se pueden reclamar en un mismo procedimiento, el desahucio por falta de pago junto con las rentas impagadas hasta que se ejecute el lanzamiento contra el inquilino, según el artículo 437.4.3ªLEC.
"La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho".

¿Puede el inquilino pagar las rentas reclamadas y paralizar el desahucio?

La enervación del desahucio es aquella acción ejercitada por el arrendador, de conformidad con el artículo 22.4 LEC en el cual se requiere al inquilino extrajudicialmente al pago previamente a la interposición de la demanda. Si el inquilino no abonara dichas rentas en el plazo, aunque pague dentro del procedimiento judicial el dinero debido, no podrá paralizar el desahucio.

¿Qué juzgado es el competente para ejercitar dicha acción de desahucio y reclamación de rentas?

Según el artículo 45 LEC y 52.7 LEC el juzgado competente es el domicilio que radica el bien objeto del contrato de arrendamiento. Independientemente del lugar de la firma del contrato o del domicilio del demandado, el juzgado competente es el del domicilio donde tenga el bien.

¿Qué procedimiento corresponde juicio ordinario o juicio verbal?

Según el artículo 250.1.1ºLEC corresponde el juicio verbal con independencia de la cuantía de las rentas reclamadas. Aunque se acumule en un procedimiento de desahucio y reclamación de rentas, el procedimiento correcto ejercitado será el juicio verbal.

¿Cual es la duración de un contrato de arrendamiento de bienes urbanos?

Debemos de distinguir varios supuestos, según cuando se ha firmado el contrato de arrendamiento:
  • Si el contrato se ha firmado después del 6 de marzo de 2019, la duración mínima del contrato de arrendamiento es de 5 años.
  • Desde el 24 de enero de 2019 hasta el 5 de marzo de 2019, la duración mínima del contrato es de 3 años.
  • Si el contrato se ha firmado después del 19 de diciembre de 2019 hasta el 24 de enero de 2019, la duración mínima del contrato es de 5 años.
  • Desde el 6 de junio del 2013 hasta el 19 de diciembre de 2019 se estableció una duración mínima de 5 años.

¿Qué sucede con los contratos con un periodo inferior a la duración mínima?

Según el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se prorrogará automáticamente hasta alcanzar la duración mínima. Llegado la duración mínima, la prorroga automática no se llevará a cabo si el arrendador manifiesta con 30 días de antelación su voluntad de no renovarlo.   Para cualquier duda no dudes ponernos en contacto con NovaLey Abogados, te asesoraremos en todo el proceso de desahucio del inquilino y cualquier otra duda que tengas al respecto.

Pedro Giménez Romero

Abogado y CEO de NovaLey Abogados